CONVENÇÃO DO EMPREENDIMENTO CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO “MIDTOWN NOVA IPANEMA”, NA FORMA ABAIXO:

 

Saibam quantos compareceram como OUTORGANTES e reciprocamente OUTORGADOS A SABER: 1) J.G SILVEIRA EMPREENDIMENTOS PARTICIPAÇÕES LTDA, inscrita no C.G.C. sob o nº 01.425.239/0001 – 76, com sede nesta cidade na Avenida das Américas, 1155 grupo 505, neste ato representada pelo seu sócio ALEXANDRE CESAR DE MENEZES SILVEIRA, brasileiro, divorciado, comerciante, portador da carteira de identidade expedida pelo Instituto Felix Pacheco, registro número 02904963-2, emitida em 29- 06-89, inscrito no C.P.F. sobe o número 408.503.237 – 20, residente e domiciliado neta cidade, na Rua Ribeiro Dutra, nº 32, Cond. Mandala, Barra da Tiuca; 2) COHANI CONSTRUTORA HAIM NIGRI LTDA, inscrita no C.G.C. sob o  nº 33. 331. 893/0001 – 07, com sede nesta cidade, na Avenida Rio Branco, número 156, sala 3109, neste ato representada por seus sócios FELIZ SAAD HAIM NIGRI, empresário, e SERGIO HAIM NIGRI, empresário, brasileiros, casados, portadores das carteiras de identidade expedidas pelo Instituto Felix Pacheco, registros números 04798897 -7 e 05378430-2, inscritos no C.P.F. sob os números 869.798.257-04 e 869.798.177-87, respectivamente, residentes e domiciliados nesta cidade; 3)VISAGE EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA., inscrita no C.G.C. sob o número 40.216.129/0001-56, com sede nesta cidade, na rua Visconde de Pirajá, número 260, Loja B – parte, neste ato representada por seu sócio, RAFAEL FELIX COHEN, brasileiro, casado, empresário, portador da carteira de identidade expedida pelo CREA SOB O NÚMERO 51.949 – D, inscrito no C.P.F. sob o nº 595.397.047 – 15, residente e domiciliado nesta cidade;  4) SPIL SERVIÇOS TÉCNICOS DE ENGENHARIA LTDA., inscrita no C.G.C. SOB O NÚMERO 42.424.259/0001 -00, com sede nesta cidade, na rua das Marrecas, número 39 (trinta e nove), neste ato representada por seu sócio, MOYSÉS SPILBERG, brasileiro, casado, empresário, portador da carteira de identidade expedida pelo CREA sob o número 40. 4026-D, inscrito no C.P.F. sob o número 595.597.997-20, residente e domiciliado nesta cidade; 5) MUNDOS INDUSTRIA E COMÉRCIO LTDA., INSCRITO NO C.G.C. sob o número 34.032.698/0001-49, com sede nesta cidade, na Rua Joaquim Palhares, número 657 (seiscentos e cinqüenta e sete), neste ato representada por seu sócio, MARCO AURÉLIO ROZEMBERG, brasileiro, casado, empresário, portador da carteira de identidade expedida pelo I.F.P. sob o número 04822752-4, inscrito no  C.P.F. sob o número 708.945.827-04, residente domiciliado nesta cidade; 6) SMG EMPRRENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., inscrita no C.G.C. sob o nº 32.268.989/0001-05, com sede nesta cidade na Rua do Carmo, 9 – 7º andar – parte, neste ato representada pelo sócio ARNON VELMOVITSKY, brasileiro, advogado,casado,portador da carteira de identidade expedida pela OAB/RJ sob o número 45.618, emitida em 23-09-1995, inscrito no C.P.F. sob o número 533.572.807-87,residente e domiciliado nesta cidade, na Rua  Barão da Torre, número 620,apartamento 501.

 

1 – DAS DISPOSIÇÕES PRELIMINARES

 

1.1.– As CONTRATANTES são donas, senhoras e legítimas possuidoras da totalidade do imóvel situado nesta cidade, na Av. das Américas, designado por LOTE 01 do PA 43.654, cuja descrição se encontra contida  na matrícula nº 204.626 no 9º Ofício Imobiliário desta cidade, na proporção de 50% ( cincoenta por cento ) para a PRIMEIRA CONTRATANTE 24%  para a SEGUNA CONTRATANTE, 8% (oito por cento) para a TERCEIRA CONTRATANTE, 6% ( seis por cento) para  a QUARTA CONTRATANTE , 7% (sete por cento) para QUINTA CONTRATANTE  e  5% (cinco por cento) para SEXTA CONTRATANTE.

 

1.2. – Visando construir no aludido imóvel, um edifício de destinação exclusivamente comercial, compreendendo atividades mercantis propriamente ditas e de prestação de serviços, sob o regime de condomínio regulado pela Lei Federal nº 4.591 de 16.12.64, e legislação posterior pertinente, obtiveram os CONTRATANTES aprovação, junto á Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro, do respectivo projeto arquitetônico, através do processo nº 02/366.050/95, edifício este que quando concluído receberá o nº 5001, pela Av. das Américas e, denominar – se- á  ``MIDTOWN NOVA IPANEMA``.

 

1.3.-Para possibilitar a comercialização das unidades autônomas da edificação antes da conclusão das obras, arquivaram as OUTORGANTES O MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO DO EDIFÍCIO NO 9º ofício de Registro de imóveis, onde foi o mesmo registrado na matrícula retro-mencionada sob o nº R.08.

 

1.4.-Com vistas a deixar, desde já, estabelecida as regras que regerão o funcionamento do condomínio, assim como regulamentar os direitos e obrigações a serem observados por todos os condôminos, resolveram elas, titulares da totalidade das frações ideais a que acederão as unidades autônomas e partes comuns da edificação, celebrar desde logo, em cumprimento ás determinações da supracitada Lei Federal nº 4.591/64, a respectiva convenção, com regimento interno, cujas disposições, adiante explicitadas, aplicar-se-ão a todos os condôminos e outras pessoas que, a qualquer título, se utilizarem  do edifício.

 

2 – DO EMPREENDIMENTO

 

2.1.– O empreendimento será formado de pavimento de subsolo com cento e oitenta e oito  vagas de automóveis; pavimento térreo com trinta e cinco vagas de automóveis e setenta lojas, segundo pavimento com cincoenta e oito salas comerciais; pavimento de corbetura com dezoito salas comerciais e dependências de vinte salas do segundo pavimento; telhado.

As unidades se caracterizam por:

- Lojas – Áreas das lojas propriamente ditas;

- Salas – Compostas por sala e banho;

As unidades do segundo pavimento de números 220 a 225, 228 a 233 e 251 a 258 constam ainda de dependências na corbetura com escada, saleta e terraço.

As salas comerciais da cobertura contam ainda de terraço.

 

2.2 – A áreas dos pavimentos são assim descritas:

         SUBSOLO:

         Composto por cento e oitenta e oito vagas para automóveis, apartamento zelador com sala, quarto, cozinha e banheiro; depósito, jardim descoberto, dois  sanitários masculinos, dois sanitários femininos, vestiário masculino, vestiário feminino, dois compartimentos de compactador de lixo, escada, casa de máquinas elevador hidráulico, dois elevadores, hall, compartimento de medidores, compartimento de manutenção, três depósitos, jardim descoberto, refeitório, escadas, rampas com 5.366,72 m2 real e 3.880,18 m2  construção, ambas áreas de uso comum de divisão proporcional; totalizando as mesmas  áreas para o pavimento.

 

 

PAVIMENTO TÉRREO:

PARTES PRIVATIVAS: Unidades descritas anteriormente, que constituem 70 (setenta) lojas numeradas de 101 a 170, com 1.916,75m2 real e equivalente de construção, ambas áreas de uso privativo de divisão não proporcional;

PARTES COMUNS: Formadas por arruamento, calçada, jardim, estacionamento para trinta e cinco vagas de automóveis, acessos, guarita, dois sanitários femininos, dois sanitários masculinos, escadas acesso, espelho d`água, jardineira, escada de acesso a rua Ipanema, hall, dois elevadores, rampas com 4.983,25 m2 real e 1.375,42m2  construção; ambas áreas de uso comum de divisão proporcional; totalizando 6.900,00 m2  real e 3.292,17 m2 de construção para o pavimento.

 

SEGUNDO PAVIMENTO:

PARTES PRIVATIVAS: Unidades descritas anteriormente constituem 58 (cincoenta e oito) salas comerciais, com 1.672,25 m² real e 1.672,25 m² construção; ambas áreas de uso privativo de divisão não proporcional;

PARTES COMUNS: Formadas por dois compartimentos de lixo, circulações, dois elevadores, hall e escadas com 337,46 m² real e de construção; ambas áreas de uso comum de divisão proporcional; totalizando 2.009,71 m² real e 2.009,71 m² de construção para o pavimento.

 

PAVIMENTO DE COBERTURA:

PARTES PRIVATIVAS: Unidades descritas anteriormente, constituem 18 (dezoito) salas comerciais e dependências das salas 220 a 225,228 a 233 e 251 a 258, com 1.789,31 m ² real e 1.387,42 m² de construção, ambas áreas de uso privativo de divisão não proporcional;

PARTES COMUNS: Formadas por circulações, hall, dois elevadores, jardins descobertos, escadas, compartimento de lixo com 220,40 m² real e 200,64 m ² de construção, ambas áreas de uso comum de divisão proporcional; totalizando 2.009,71 m² real e 1.588,06 m² de construção para o pavimento.

 

PAVIMENTO DE TELHADO:

Formado por duas caixas d’água, três casas de máquinas de exaustão mecânica, passagens e telhado propriamente dito com 1.140,08 m² real e 259,80 m² construção; ambas áreas de uso comum de divisão proporcional; totalizando as mesmas áreas para o pavimento.

 

2.2.  - É lícito às PRIMEIRA e SEGUNDA CONTRATANTES, na qualidade de           incorporadoras, alterar o projeto, não só no que diz respeito às partes comuns, bem como das unidades autônomas ainda não comercializadas, e, também, acrescer o projeto global do empreendimento.

 

3. DAS PARTES E COISAS COMUNS

 

3.1. -  Constituem  partes e coisas de propriedade de uso dos condôminos o terreno em que se levanta a edificação e suas instalações, bem como as fundações, estruturas de concreto armado, pisos, vigas, paredes externas e divisórias, os tetos, portarias, corredores, galerias de circulação e serviço, tubos de exaustão e coletores, bombas, maquinas, medidores, rede primária das instalações de água, luz, esgoto, e telefonia, condutores de água pluviais, casa de máquinas, caixas d’água, em suma, todos os bens, instalações e equipamentos de uso comum.

 

3.2. – As partes e coisas comuns são insusceptíveis de divisão ou de alienação destacada da respectiva unidade autônoma, sendo, também, com as exceções previstas nesta convenção, insusceptíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino.

 

3.3.  -  As 35 (trinta e cinco) vagas situadas no pavimento Térreo, bem como as 188 (cento e oitenta e oito) vagas localizadas no subsolo não se vinculam a qualquer unidade autônoma, sendo tratadas como objeto de propriedade comum dos condôminos e se destinam ao estacionamento exclusivamente de veículos de passeio ou utilitários dos referidos condôminos e ou locatários, de visitantes e de clientes. Estas vagas, a critério do condomínio, poderão ser exploradas como estacionamento rotativo, revertendo a receita a favor do condomínio, ficando, nesta hipótese assegurado aos Condôminos o direito ao estacionamento gratuito de uma vaga de garagem para cada unidade, em qualquer dos pavimentos destinados a este fim. Nas hipóteses previstas no item 4.3, o numero de vagas corresponderá a soma das vagas das unidades unificadas, respeitando o disposto neste item quando ao critério de utilização das respectivas vagas de garagem.

 

4. DAS PARTES DE PROPRIEDADE EXCLUSIVA

 

4.1. – Constituem partes de propriedade exclusiva, as unidades autônomas, alienáveis e passíveis de oneração por seus titulares independentemente do consentimento dos demais condôminos, a cada uma das quais corresponde uma fração ideal de todo o terreno e das partes comuns.

 

4.2.  -  É lícito aos condôminos das lojas, desde que para tanto obtenham a aprovação das   autoridades competentes, a construção de jirau em suas respectivas unidades.

 

4.3.  - Também é lícito aos condôminos de unidades contíguas, unificá-las, transformando-as em uma só unidade com a soma das respectivas frações ideais de terreno e das correspondentes cotas de rateio das despesas comuns. Outrossim, poderão tais condôminos, uma vez efetuada a unificação, desmembrar depois as unidades, revertendo-as ao seu estado primitivo, com a conseqüente divisão da fração ideal de terreno e da cota de rateio das despesas comuns. Em qualquer das hipóteses, haverão de ser respeitadas as disposições legais em vigor.

 

4.4 . - Os letreiros das lojas e salas da edificação que podem ser luminosos ou iluminados, serão colocados nas fechadas externas das respectivas unidades de forma a não prejudicar as unidades vizinhas, conforme padrão definido pelo arquiteto do projeto e desde que licenciadas pelos órgãos competentes.

 

5. DAS FRAÇÕES IDEAIS


        São as seguintes frações ideais do terreno e das partes comuns do edifício a que correspondem às 146 (cento e quarenta e seis) unidades dele componentes:

 

Unidade

Fração ideal do Terreno

Fração Ideal de Uso Comum

Unidade

Fração Ideal do Terreno

Fração Ideal do Uso Comum

Loja 101

0,00695

0,000023

Loja 143

0,00499

0,000018

Loja 102

0,00695

0,000023

Loja 144

0,00499

0,000018

Loja 103

0,00695

0,000023

Loja 145

0,00499

0,000018

Loja 104

0,00695

0,000023

Loja 146

0,00499

0,000018

Loja 105

0,00695

0,000023

Loja 147

0,00474

0,000017

Loja 106

0,00682

0,000023

Loja 148

0,00463

0,000016

Loja 107

0,00645

0,000022

Loja 149

0,00470

0,000016

Loja 108

0,00645

0,000022

Loja 150

0,00470

0,000016

Loja 109

0,00645

0,000022

Loja 151

0,00464

0,000016

Loja 110

0,00645

0,000022

Loja 152

0,00672

0,000024

Loja 111

0,00645

0,000022

Loja 153

0,00683

0,000024

Loja 112

0,00645

0,000022

Loja 154

0,00683

0,000024

Loja 113

0,00647

0,000022

Loja 155

0,00683

0,000024

Loja 114

0,00647

0,000022

Loja 156

0,00595

0,000021

Loja 115

0,00647

0,000022

Loja 157

0,00594

0,000021

Loja 116

0,00647

0,000022

Loja 158

0,00594

0,000021

Loja 117

0,00645

0,000022

Loja 159

0,00594

0,000021

Loja 118

0,00645

0,000022

Loja 160

0,00594

0,000021

Loja 119

0,00645

0,000022

Loja 161

0,00594

0,000021

Loja 120

0,00645

0,000022

Loja 162

0,00594

0,000021

Loja 121

0,00645

0,000022

Loja 163

0,00594

0,000021

Loja 122

0,00645

0,000022

Loja 164

0,00595

0,000021

Loja 123

0,00645

0,000022

Loja 165

0,00183

0,000006

Loja 124

0,00654

0,000022

Loja 166

0,00183

0,000006

Loja 125

0,00557

0,000020

Loja 167

0,00183

0,000006

Loja 126

0,00549

0,000019

Loja 168

0,00183

0,000006

Loja 127

0,00532

0,000019

Loja 169

0,00183

0,000006

Loja 128

0,00449

0,000016

Loja 170

0,00183

0,000006

Loja 129

0,00554

0,000019

Sala 201

0,00735

0,000026

Loja 130

0,00399

0,000014

Sala 202

0,00598

0,000021

Loja 131

0,00539

0,000019

Sala 203

0,00598

0,000021

Loja 132

0,00506

0,000018

Sala 204

0,00598

0,000021

Loja 133

0,00499

0,000018

Sala 205

0,00598

0,000021

Loja 134

0,00499

0,000018

Sala 206

0,00599

0,000021

Loja 135

0,00499

0,000018

Sala 207

0,00544

0,000019

Loja 136

0,00499

0,000018

Sala 208

0,00544

0,000019

Loja 137

0,00499

0,000018

Sala 209

0,00544

0,000019

Loja 138

0,00499

0,000018

Sala 210

0,00544

0,000019

Loja 139

0,00499

0,000018

Sala 211

0,00544

0,000019

Loja 140

0,00481

0,000017

Sala 212

0,00544

0,000019

Loja 141

0,00671

0,000024

Sala 213

0,00572

0,000020

Loja 142

0,00499

0,000018

Sala 214

0,00572

0,000020

Unidade

Fração ideal do Terreno

Fração Ideal de Uso Comum

Unidade

Fração Ideal do Terreno

Fração Ideal do Uso Comum

SALA 215

0,00572

0,000020

SALA 246

0,00663

0,000022

SALA 216

0,00572

0,000020

SALA 247

0,00539

0,000022

SALA 217

0,00541

0,000019

SALA 248

0,00539

0,000022

SALA 218

0,00541

0,000019

SALA 249

0,00539

0,000022

SALA 219

0,00541

0,000019

SALA 250

0,00539

0,000022

SALA 220

0,01075

0,000038

SALA 251

0,00993

0,000035

SALA 221

0,01075

0,000038

SALA 252

0,01083

0,000038

SALA 222

0,01075

0,000038

SALA 253

0,01083

0,000038

SALA 223

0,01075

0,000038

SALA 254

0,01083

0,000038

SALA 224

0,01365

0,000048

SALA 255

0,01083

0,000038

SALA 225

0,02551

0,000090

SALA 256

0,01083

0,000038

SALA 226

0,00762

0,000027

SALA 257

0,01083

0,000038

SALA 227

0,01024

0,000036

SALA 258

0,00993

0,000035

SALA 228

0,01407

0,000049

SALA 301

0,01027

0,000036

SALA 229

0,00981

0,000034

SALA 302

0,01050

0,000037

SALA 230

0,00988

0,000035

SALA 303

0,00946

0,000033

SALA 231

0,00988

0,000035

SALA 304

0,00983

0,000034

SALA 232

0,00988

0,000035

SALA 305

0,00983

0,000034

SALA 233

0,00988

0,000035

SALA 306

0,00970

0,000034

SALA 234

0,00544

0,000019

SALA 307

0,01089

0,000038

SALA 235

0,00544

0,000019

SALA 308

0,01098

0,000039

SALA 236

0,00505

0,000018

SALA 309

0,01498

0,000053

SALA 237

0,00525

0,000018

SALA 310

0,00923

0,000032

SALA 238

0,00544

0,000019

SALA 311

0,00822

0,000029

SALA 239

0,00544

0,000019

SALA 312

0,00849

0,000030

SALA 240

0,00544

0,000019

SALA 313

0,00844

0,000030

SALA 241

0,00544

0,000019

SALA 314

0,00849

0,000030

SALA 242

0,00544

0,000019

SALA 315

0,00634

0,000022

SALA 243

0,00533

0,000019

SALA 316

0,00670

0,000024

SALA 244

0,00523

0,000019

SALA 317

0,00595

0,000021

SALA 245

0,00543

0,000019

SALA 318

0,00670

0,000024

 

 

 

6. DAS CARACTERÍSTICAS DO EMPREENDIMENTO

 

6.1 – O edifício tem destinação exclusivamente comercial, ai incluindo-se as atividades de prestação de serviços sendo vedada sua utilização para quaisquer outros fins, observadas, ademais, as restrições impostas por esta convenção.

 

6.2 – As lojas do prédio são destinadas a servir de centro comercial, e devem funcionar, necessariamente, como fonte geradora de múltiplas e diversificadas atividades mercantis e de serviços e como local de melhor funcionalidade, conforto, segurança e  oportunidade para sua clientela potencial, obedecidos determinados critérios especiais que o diferenciam de um conglomerado de lojas e escritórios comuns.

 

6.3 – Assim, necessário se faz que a ocupação das lojas do empreendimento em pauta, venham a obedecer obrigatoriamente a uma distribuição previamente estudada e elaborada pelas  PRIMEIRA e SEGUNDA CONTRATANTES.

 

6.3.1- Desta forma, objetivando o equilíbrio entre as atividades comerciais a serem exercitadas pelas lojas, adequando-as às condições de mercado, as incorporadoras classificaram estas atividades em 06(seis) categorias de varejo, determinando, ao estabelecer para cada loja a sua categoria o “mix” do empreendimento, conforme abaixo especificado. As categorias são as seguintes, admitindo-se a alteração de atividade comercial, sem qualquer consulta, dentro da mesma categoria: a) – Grupo conveniência – Lojas que vendem artigos e mercadorias a partir das necessidades diárias, em geral, para consumo fora do local (exemplos: boutique de carnes, loja de alimentos congelados, loja de alimentos dietéticos e naturais, armarinho, lojas de chocolates e balas, “delicatessen”, loja de materiais para piscina e jardim, farmácia, hortifrutigranjeiros, loja de livros, revista e jornais, loja de material elétrico e hidráulico, padaria, peixaria, plantas e flores, tabacaria, bazar, ou similares); b) – Grupo vestuário – lojas que vendem itens de vestuário, acessórios e correlatos (exemplos: bijuterias, calçados, cintos e bolsas, meias, moda íntima, moda jovem e unissex, moda praia e ginástica, moda “surfwear”, roupas profissionais, tecidos, vestuário em geral, vestuário feminino, vestuário infantil, vestuário masculino, ou similares); c) – Grupo de artigos do lar – Lojas que vedem produtos relacionados com a montagem e decoração da casa (exemplos: antiquário, loja de eletrodomésticos, loja de móveis, loja de artesanato, loja de acessório para decoração, loja de objetos de cama, mesa, banho, loja de colchões, galeria de arte, loja de objetos de iluminação, loja de objetos de louças e cristais, loja de materiais de revestimento, loja de tapetes e cortinas, loja de vidros e molduras, ou similares); d) –Grupo alimentação – Lojas de alimentos para consumo imediato no local (exemplos: lojas de doces e salgados, pizzarias, sorveteria, lanchonetes, restaurantes, ou similares); e) – Grupo Serviço – Lojas prestadoras de serviços sem obrigatoriedade de venda de mercadorias (exemplo: academia de ginástica e artes marciais, agência de viagens, cabeleireiro, chaveiro, loja de classificados, copiadoras, correio, cursos em geral, foto-revelação, imobiliária, lavanderia, loteria, loja de manutenção de eletroeletrônico, “pet-shop”, posto telefônico, banco, centro médico, curso de idiomas, locadora de vídeo, “compact discs” e vídeo “games”, ou similares); f)- Grupo de Artigos Diversos – lojas que vendem artigos de comparação dos mais variados e que não se enquadrem em nenhum dos outros grupos (exemplos: perfumes e cosméticos, livraria, loja de artigos esportivos, loja de artigos infantis, loja de artigos para festas, loja para artigos para bicicletas / acessórios, loja de discos, “cd´s” e fitas, informática, joalheria, ótica, papelaria, loja de presentes, loja de vídeo, foto e som, loja de instrumentos musicais, ou similares). É garantia a exclusividade, ou seja, só poderá se instalar uma única empresa para cada uma das seguintes atividades comerciais: padaria, farmácia geral e farmácia de manipulação. 

 

a) GRUPO CONVENIÊNCIA – lojas números: 101, 102, 103, 106, 107, 114, 125,

       126, 127, 128, 129, 130, 131, 133, 148, 152, 161, 166.

 

 

total de lojas do GRUPO CONVENIÕCIA : 18 ( dezoito ).

 

b) GRUPO VESTUÁRIO -  lojas números: 113, 115, 116, 123, 124, 140,141.

 

total  de lojas do GRUPO VESTUÁRIO: 7 (sete ).

 

 

c) GRUPO ARTIGOS DO LAR – lojas números: 108, 111, 112, 118, 119.

 

total de lojas do GRUPO ARTIGOS DO LAR: 5 ( cinco ).

 

d)GRUPO ALIMENTAÇÃO – lojas números: 134, 135, 139, 145, 147, 149, 150,

      153, 154, 158, 159, 162, 163, 164, 165,167, 168, 170.

 

total de lojas do GRUPO ALIMENTAÇÃO: 18 ( dezoito ).

 

 

e) GRUPO SERVIÇO – lojas números: 105, 120, 138, 146, 151, 156,169.

 

total de lojas do GRUPO SERVIÇO: 7 (sete).

 

f) GRUPO ARTIGOS DIVERSOS – lojas números: 104, 109, 110, 117, 121, 122,

132, 136, 137, 142, 143, 144, 155,157,160.

 

                                  

Total de lojas do GRUPO ARTIGOS DIVERSOS: 15 ( quinze).

 

6.4 – Reservam – se ás ora CONTRATANTES, não  obstante, enquanto houver  unidades de sua propriedade á venda, o direito de a seu exclusivo critério mudar-lhes a destinação comercial, remembrá-las e/ou desmembrá-las,desde que nestas duas últimas hipóteses obedecidas as posturas pertinentes, ficando também expressamente assente que os condôminos  não poderão reclamar da existência, em outras unidades, de comércio do mesmo ramo, semelhante, parecido, congênere ou similar a que ele condômino estiver desempenhando,pois desde já fica inequívoco a não exclusividade do exercício de um determinado ramo de comércio e/ou  de serviços.

 

 

6.5. – Como consectário das características do empreendimento, indispensável se fez estabelecer premissas básicas e imperativas a serem seguidas por todos os ocupantes das lojas visando otimizar a edifício como um todo.

 

 

6.6   – Face ao disposto no item 6.5 acima, só serão admitidas instalações comerciais que se caracterizem pelas melhores técnicas de decoração, comercialização, criatividade e administração.

 

6.6.1.– Para fins de observância do preceito contido no item 6.6., o condômino para se instalar no “empreendimento” deverá apresentar à administração, para exame e aprovação deste e do conselho consultivo, em conjunto, todos os projetos relativos à instalação comercial, letreiros e decoração, elaborados por profissional capaz, contendo, no mínimo, os seguintes itens: a) planta na escala 1: 25 ou 1:50;  b) perspectivas e/ou elevações das paredes internas  e  da fachada sendo elevação na escala 1:25 ou 1:50; c) indicações, nas plantas, das cores, especificações e dos materiais  de acabamento; d)  dois cortes, sendo um longitudinal e outro transversal, na escala 1:25 ou 1:50; e) desenho na escala 1:25 ou 1:50 do letreiro de identificação da loja , com especificaçãos do material que será utilizado na sua confecção; f) projetos referentes as instalações elétricas , hidráulicas e de ar condicionado; g) projeto de cálculo estrutural para eventual construção de jirau nas unidades em que isto seja possível.

 

6.6.2.–A administração e o conselho consultivo farão o exame conjunto a que alude o subitem anterior, ouvindo, quando julgarem necessário e conveniente, os projetistas de instalações prediais, ar condicionado  e cálculo estrutural, e formularão através da Administradora do condomínio, as exigências cabíveis no prazo de 10 (dez) dias a contar do recebimento dos elementos fornecidos, findo o qual, se não houver expressa manifestação ou exigência por  parte da Administradora, os referidos projetos considerar-se-ão aprovados tacitamente. 

 

6.6.3. – O disposto nos subitens acima  aplicar-se-á à hipótese de modificações das instalações que pretenda fazer qualquer condômino já instalado em  loja do empreendimento.

 

6.6.4. – Quaisquer que sejam as obras pretendidas, além da autorização da administradora, só poderão ser executadas após seu licenciamento pelas autoridades públicas competentes, obedecido, ainda o disposto no item 16.14, infra.

 

 

6.7   -  O  condômino só poderá iniciar ou reiniciar suas atividades comerciais em loja  do  “ empreendimento” após a conclusão total , de acordo com os projetos aprovados, das obras e instalações previstas para o adequado  funcionamento e  ao indispensável bom aspecto de sua atividade, ficando , portanto , facultado à  Administradora, a seu critério exclusivo, proibir o funcionamento da atividade, se entender que as instalações não satisfazem aqueles projetos ou que os materiais , especificação ou serviços não estão dentro dos padrões autorizados.

 

6.8.   – Em nenhuma hipótese poderão desenvolver-se  nas lojas do “empreendimento”  e nas demais unidades autônomas do edifício  atividade de qualquer natureza, venda ou exposição de qualquer tipo de mercadoria ou serviço que utilizem procedimentos mercantis ou publicitários inescrupulosos ou falsos, bem como qualquer prática que possa configurar concorrência desleal ou a ela assemelhar-se.

 

6.9.   – É vedada a instalação nas unidades autônomas dos seguintes negócios e/ou atividade: oficinas de motores, de lanternagem, de pintura e de borracharia, carvoaria, comércio de aves vivas, funerária, culto religioso, escritório ou comitê eleitoral ou de propaganda política, sede ou  escritório de partido político, de clube esportivo ou de agremiação carnavalesca.

 

6.10.  – Os condôminos cumprirão fielmente o regimento interno, os regulamentos e as normas especiais que vierem a ser baixadas pelo síndico e conselho consultivo.

 

6.11.– Os condôminos deverão manter seus estabelecimentos em perfeito estado de conservação, higiene, segurança e asseio.

 

6.12.  – A partir da inauguração do “empreendimento”, nenhuma de suas lojas poderá permanecer fechada ou sofrer interrupção de funcionamento seja qual for o motivo, causa ou fundamento, por prazo superior a 60 (sessenta) dias, sujeitando-se o condômino infrator às penalidades do item 14.2.

 

6.12.1  – Não se aplica o mandamento contido na item 6.12. às lojas não comercializadas pelas incorporadoras do empreendimento, bem como aquelas lojas que tenham retomado à titularidade das incorporadoras em virtude  de rescisão ou distrato dos respectivos contratos de comercialização.

 

6.13. - Para fazer funcionar a sua loja do “empreendimento”, o condômino deverá instalar em seu interior, por sua conta, equipamento de ar condicionado e mantê-lo em boas condições de funcionamento.

 

6.14. - As áreas de circulação ou outras áreas comuns do empreendimento, poderão ser utilizadas, segundo o critério da Administradora, para as campanhas promocionais, revertendo as áreas ao estado anterior uma vez cessada a campanha  que tenha motivado sua utilização. As receitas provenientes dessa utilização destinar-se-ão  ao Fundo de Promoção do Condomínio.

 

6.15.- É assegurado aos condôminos titulares das lojas destinadas ao comércio de alimentação, a possibilidade da utilização de maneira indistinta das mesas e cadeiras que a Administradora colocará nas áreas comuns da praça de alimentação e áreas que lhe são contínguas, visando o atendimento dos consumidores e aprovadas pelas autoridades públicas, caso seja necessário.

 

 

7. DAS ASSEMBLÉIAS GERAIS

 

 

7.1.  -A assembléia geral dos condôminos, convocadas e instalada de acordo com a lei e esta convenção tem poderes para decidir sobre todos os assuntos relativos ao condomínio e tomar as resoluções que julgar convenientes à sua defesa e administração.

 

7.2. -Compete privativamente à assembléia geral, observando o “quorum” da cláusula 7.33.: I – reforma a convenção e o regimento interno; II – eleger ou destituir, a qualquer tempo o síndico, observando o estipulado nos itens 8.2. infra e os membros do conselho consultivo; III – tomar, anualmente, as contas do síndico e deliberar sobre as demonstrações financeiras por ele apresentadas; IV- deliberar sobre a destinação do saldo do exercício que termina; V- discutir e votar o orçamento das despesas para o exercício que está se iniciando, inclusive fundos especiais; VI- aprovar as condições de contratação de seguros; VII- decidir em grau de recurso os assuntos que tenham sido deliberados pela administração e a ela levados a pedido do interessado ou dos interessados.

 

7.3.- Compete à Administradora  convocar a assembléia geral.

 

7.3.1. - A assembléia geral pode, também ser convocada: a) pelo conselho consultivo; b) por condôminos que representem 25% (vinte e cinco por cento), no mínimo da totalidade das frações ideais em que o terreno é dividido, quando o síndico não atender, no prazo de oito dias, o pedido de convocação que apresentarem, devidamente fundamentado, com indicação das matérias a serem tratadas.

 

7.4.  - A convocação da assembléia geral far-se-á mediante carta circular registrada ou protocolada, dirigida a todos os condôminos, contendo, além do local, data e hora da assembléia, a ordem do dia e, no caso de alteração desta convenção ou do regimento interno, a indicação da matéria.

 

7.5.  - Entre o dia da carta de convocação e o dia da assembléia geral medirá o prazo de oito dias, no mínimo, ressalva as exceções previstas na lei e nesta convenção.

 

7.6.  - A assembléia geral  instalar-se-á, em primeira convocação com a presença de condôminos que representem, no mínimo 50% (cinqüenta por cento) das frações ideais de terreno com direito a voto, em segunda convocação, instalar-se-á com qualquer  número.

 

7.7.  - Na carta de convocação fixar-se-á o momento em que se realizará a assembléia em 1ª e 2ª convocações, devendo mediar, entre ambas, um período de pelo menos meia hora.

 

7.8.  - As assembléias gerais extraordinárias  poderão ser convocados com o prazo mais curto do que o mencionado no item 7.5., quando houver manifesta urgência.

 

7.9. -Salvo motivo de força maior, a assembléia geral realizar-se-á no próprio “empreendimento”. Quando houver de efetuar-se em outro local, o aviso convocatório indicará, com clareza, o lugarl da reunião, que em nenhum caso, poderá realizar-se fora da  cidade do Rio de Janeiro.

 

7.10. - Independentemente das formalidades previstas neste capítulo, será considerada regular a assembléia geral a que comparecem todos os condôminos.

 

7.11. - As despesas com as assembléias serão inscritas a débito do condomínio, mas as relativas  as assembléias convocadas para apreciação de recursos de  condômino serão pagas por estes, se os recursos  forem desprovidos.

 

7.12. - Observadas as ressalvas inseridas no item 7.33. incisos  II, III, IV e V, só poderão votar e ser votados nas assembléias geral os condôminos quites com o condomínio, sendo, todavia, facultado ao condômino  sem direito a voto comparecer a assembléia e discutir a matéria submetida à deliberação. O direito de voto será reconhecido ao condômino que quitar as suas obrigações até o momento da instalação da  assembléia.

 

7.13. - As pessoas presentes à assembléia, se exigido, deverão provar, mediante documento hábil, a sua qualidade de condômino.

 

7.14. -Têm qualidade para comparecer à assembléia os representantes legais dos condôminos.

 

7.15. - O condômino poderá ser representado na assembléia por procurador regularmente constituído, não podendo ser investido nesta qualidade a Administradora, nem qualquer membro do conselho consultivo.

 

7.16. - Antes de abrir-se a assembléia os condôminos assinarão a “Lista de Presença”, indicando seus nomes e as respectivas unidades do edifício de que forem titulares.

 

7.17. - Os trabalhos da assembléia serão dirigidos por mesa presidida por pessoas indicada pela administração, que indicará o seu secretário, escolhido dentre os presentes.

 

7.18.  - Ressalvada as exceções previstas nesta convenção, as deliberações da assembléia geral serão tomadas por maioria absoluta de voto, não se computando os votos em branco para cálculo dessa maioria.

 

7.19.  - No caso de empate, caberá ao presidente da mesa o voto de desempate.

 

7.20. - Dos trabalhos e deliberações da assembléia, será lavrada ata, assinada pelos condôminos presentes que o desejarem.

 

7.21. - A ata poderá ser lavrada na forma de sumário dos fatos ocorridos, inclusive protestos, e conter a transcrição apenas das deliberações tomadas, desde que: a) os documentos ou propostas submetidos à assembléia assim como as declarações de votos ou dissidências, referidos na ata, sejam numerados seguidamente, autenticados pela mesa e por qualquer condômino que o solicitar, e arquivados pelo presidente da mesa, b) a mesa, a pedido de condôminos interessados, autentique exemplares ou cópias de propostas e  declarações de votos ou dos protestos apresentados.

 

7.22. - Se a ata for lavrada na forma permitida pelo item anterior poderá ser divulgada apenas o seu extrato, com sumário dos  atos  ocorridos e a transição das deliberações tomadas;

 

7.23. - Dentro de oito (8) dias após a data da realização da assembléia, a Administradora enviará a cada condômino, mediante protocolo ou carta registrada, cópia da respectiva ata.

 

7.24. - A assembléia é ordinária quando tem por objetivo as matérias previstas no item 7.2., supra e extraordinária nos demais casos.

 

7.25. - A assembléia geral ordinária e a assembléia geral extraordinária poderão ser cumulativamente, convocadas e realizadas no mesmo local, data e hora, e instrumentadas em ata única.

 

7.26. - Anualmente deverá ser convocada uma assembléia geral ordinária a realizar-se na segunda quinzena de março.

 

7.27. - A Administradora deverá remeter aos condôminos, até 5 (cinco) dias antes da data marcada para a realização da assembléia geral ordinária: I) o relatório da sua administração e os principais fatos administrativos do período; II) a cópia das demonstrações financeiras; III) proposta de orçamento relativo ao exercício que se inicia.

 

7.28. - Instalada a assembléia geral ordinária, proceder-se-á, se requerida por qualquer condômino, à leitura dos documentos referidos no item anterior e do parecer do conselho consultivo, se houver, os quais serão submetidos pela mesa a discussão e votação.

 

7.29. - Pelo menos um dos membros do conselho consultivo, deverá estar presente à assembléia geral ordinária para atender a pedido de esclarecimentos que sejam  formulados por condôminos, não constituindo, entretanto,  a ausência dele, razão impeditiva para a realização da assembléia.

 

7.30. -  Se a assembléia geral ordinária tiver a necessidade de outros esclarecimentos, poderá adiar a deliberação e ordenar diligências. Também será adiada a  deliberação, salvo dispensa dos condôminos presentes, na hipótese de não comparecimento de pelo menos um membro do conselho consultivo.

 

7.31. -  A aprovação sem reserva das demonstrações financeiras e das cotas, exonerará de responsabilidade à  Administradora, salvo erro, dolo, simulação, fraude ou coação.

 

7.32.-   A assembléia geral extraordinária é competente  para deliberar e decidir sobre todas as matérias de interesse do condomínio. Entre elas se inscreve a decisão, em grau de recurso, dos assuntos que tenham sido deliberados pela Administradora e a ela levados a pedido do interessado ou dos interessados.

 

7.33.-   As decisões das assembléias serão tomadas obedecidas o “quorum” baseado na fração ideal das unidades ficando certo que será necessário o “quorum” qualificado adiante estipulado para as seguintes matérias: I) dois terços da totalidade das frações ideais, quites com o condomínio, para deliberação que tenham por objeto: a) a realização, nas partes comuns, de benfeitorias meramente voluntárias; b) deliberar sobre a destituição da Administradora ou dos membros do conselho consultivo; c) alterar total ou parcialmente os serviços previstos no item 12 da presente Convenção; II) unanimidade da totalidade das frações ideais, inclusive as não quites com o condomínio, para alterações da  convenção, que serão sempre tomadas em assembléia especialmente convocada para tal fim;  III) metade mais um da totalidade das frações ideais, inclusive as não quites com o condomínio, para deliberação que tenham por objeto alterar os horários de funcionamento do “empreendimento”; IV) metade mais uma da totalidade das frações ideais das lojas para alterar as cláusulas 6.3, 6.6, 6.12, 8.4q, 9.2-i, 14.2; V) metade mais um da soma da totalidade das frações ideais, quites com o condomínio para o estabelecimento de cotas extraordinárias para o fundo de promoções, VI) dois terços da totalidade das frações ideais inclusive as não quites com o condomínio, para as deliberações que tenham por objeto introduzir modificações na estrutura ou no aspecto geral do empreendimento.

 

7.34. -  Será, exigido “quorum” qualificado nas hipóteses previstas nos artigos 14 (parágrafo 1º) e 17 (parágrafo 2º) da Lei Federal nº 4.591/64 e, nos demais casos em que a lei o imponha.

 

7.35. - Se uma unidade autônoma pertencer a várias pessoas, elegerão estas o condômino que as representará na assembléia, credenciando-o por escrito.

 

7.36. - As deliberações das assembléias gerais serão obrigatórias a todos os condôminos, independentemente de seu comparecimento ou de seu voto competindo a Administradora executá-las e fazê-las cumprir.

 

 

 

 

8. DA ADMINISTRAÇÃO

 

8.1. -   A administração do condomínio caberá a um síndico, pessoa jurídica, ou física, com qualificação comprovada no ramo de administração de condomínios, eleito em assembléia geral ordinária, com mandato de um ano, e podendo ser reeleito.

 

8.2. -   Visando facilitar o entendimento do presente Instrumento de Convenção, e dadas as peculiaridades do empreendimento em questão, entende-se como síndico a Administradora do empreendimento.

 

8.3. -   A título de remuneração pelas atividades de planejamento, marketing e administração do empreendimento, receberá a Administradora, mensalmente a quantia correspondente a 10% (dez por cento) do total da receita (condomínio e fundo de promoção) ou outra forma de remuneração que venha a ser decidida pelo Conselho Consultivo em conjunto com a Administradora, podendo parte ou o total da remuneração acima especificada ser destinada ao pagamento da empresa contratada para auxiliar a administração do empreendimento.

 

8.4. -   À administradora compete: a) representar o condomínio em juízo ou fora dele ativa e passivamente, em tudo o que se referir a assunto de seu interesse, podendo, para tal fim, constituir advogado legalmente habilitado, outorgando-lhe poderes  “ad-judicia” e outros que se fizerem necessários; b) contratar, caso repute necessários, os serviços de manutenção, segurança, parqueamento e outros forem importantes ao bom funcionamento do “empreendimento”; c) admitir ou demitir os empregados em nome do condomínio, fixar as respectivas funções, tarefas, responsabilidades e remunerações; d) cumprir e fazer cumprir as leis, a presente convenção, o regime interno; outros eventuais regulamentos internos do edifício e as deliberações da assembléia geral; e) ordenar reparos urgentes ou adquirir o que seja necessário à segurança ou a conservação do condomínio, até o limite mensal correspondente a 100 (cem) vezes o salário mínimo vigente, ou com prévia aprovação do conselho se exceder esta importância e não constar do orçamento anual aprovado; f) executar fielmente as disposições orçamentárias aprovadas pela assembléia geral; g) convocar a assembléia geral ordinária na época própria, e as extraordinárias quando julgar conveniente ou lhe for requerido, fundamentadamente por grupo de, no mínimo, um quarto dos votos do condomínio; h) prestar, a qualquer tempo, informações sobre os atos de sua administração e oferecer proposta de orçamento para exercício seguinte; i) manter escrituração contábil adequada; j) cobrar inclusive em juízo, as quotas que couberem em rateio aos condôminos, nas despesas normais ou extraordinárias do condomínio, aprovadas pela assembléia geral, bem como as penalidades impostas por infração de disposições desta convenção ou do regimento interno; k) comunicar prontamente ao conselho consultivo o recebimento de qualquer citação, intimação ou notificação , judicial ou extrajudicial, da qual possa decorrer responsabilidade para o condomínio; l) procurar por meios suasórios dirimir divergências entre os condôminos; m) entregar ao seu sucessor todos os livros, documentos e pertences do condomínio em seu poder; n) apresentar para exame pelo menos trimestralmente, ao conselho consultivo, as contas do período decorrido desde o do exame anterior; o) enviar mensalmente, aos condôminos o demonstrativo da receita e das despesas do mês anterior, relacionado as unidades e respectivos titulares em atraso no pagamento de quotas condominiais , inclusive apontando os valores devidos; p) em conjunto com o conselho consultivo, baixar regulamento outro, além daqueles explicitado no número 16 infra, e modificar ou suprir estes e aqueles; q) propor ao conselho consultivo a alteração e/ou ajuste da composição da categoria no “mix” das lojas do “empreendimento”, respeitando o disposto no item 6.3.1; r) autorizar por curto espaço de tempo, em caso excepcional e plenamente justificável, o funcionamento de lojas e salas em horário diverso do previsto nesta convenção (item 16.1, letra “a”, “b” e “c”); s) propor ao conselho consultivo, em caráter definitivo, a alteração do horário do funcionamento de lojas e salas do “empreendimento”. 

 

8.5. - Em caso de destituição, a Administradora apresentará imediatamente contas de sua gestão.

 

8.6. - A administradora  não é responsável pessoalmente pelas obrigações contraídas em nome do condomínio, desde que tenha agido no exercício regular das suas  atribuições, responderá, porém , pelo excesso de representação e pelos  prejuízos a que der causa por dolo ou culpa.

 

 

9. DO CONSELHO CONSULTIVO

 

9.1.  - A assembléia geral ordinária elegerá anualmente,  entre os Condôminos o conselho consultivo, composto de cinco membros efetivos sendo três condôminos de loja e dois condôminos de salas e três suplentes, sendo dois condôminos de lojas e 1 condômino de sala os quais exercerão gratuitamente suas funções. Cabe aos suplentes exercer automaticamente a substituição dos membros efetivos, segundo a ordem de sua eleição.

 

9.2.  - Compete ao conselho consultivo: a) colaborar com a Administradora na gestão dos interesses do condomínio; b) examinar as contas e relatórios da Administradora , os comprovantes do condomínio; c) comunicar aos condôminos por carta registrada ou protocoladas, as irregularidades que constatar na gestão da Administradora; d) dar parecer sobre as contas da Administradora, bem como sobre a proposta do orçamento para o próximo exercício; e) assessorar a Administradora na solução dos problemas do condomínio; f) dar parecer em matéria relativa as despesas extraordinárias, inclusive aquelas previstas na letra “e” do item 8.4; g) quando solicitado pela Administradora, dar parecer em contratos que tragam responsabilidades ônus para o condomínio, à vista do disposto na letra “b” do item 8.4; h) em conjunto com a Administradora, baixar regulamentos; i) aprovar o ingresso dos novos condôminos cujos ramos de atividades comerciais não estejam previstos no estudo de “mix” das lojas elaborados pelas incorporadoras, bem como aprovar, modificar a  categoria de “mix” das lojas, a pedido da Administradora; j) aprovar, após proposta feita pela Administradora, a alteração do horário de funcionamento de lojas e salas do “empreendimento”.

 

9.3. - Se algum membro do conselho consultivo alienar sua unidade, o adquirente não o substituirá no conselho, sendo chamado para ocupar o lugar vago um dos suplentes.

 

10. DO SEGURO, DO INCÊNDIO, DA DEMOLIÇÃO, DA ALIENAÇÃO E DA RECONSTRUÇÃO OBRIGATÓRIA.

 

10.1. - O condomínio é obrigado a manter o prédio segurado contra os riscos de incêndio e outros sinistros que possam causar a sua destruição, no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio e devendo a apólice descrever, uma a uma, as unidades autônomas e as partes comuns.

 

10.1.1.- Poderá o condômino aumentar por sua conta exclusiva o valor do seguro de sua unidade, e, neste caso, pagará diretamente a companhia seguradora o prêmio correspondente ao aumento efetuado.

 

10.2. - O seguro será feito o mais rápido possível e no máximo até 120 ( cento e vinte) dias contados da data da concessão do “habite-se”, e será renovado nas épocas próprias, sempre com atualização e adequação a realidade dos valores segurados.

 

10.3. - Na ocorrência de sinistro total ou parcial que destrua mais de 2/3 ( dois terços) da edificação, os condôminos reunir-se-ão em assembléia geral e deliberação sobre a sua reconstrução, venda do terreno, e materiais ou ainda sobre outro destino a ser eventualmente dado ao terreno, assim como aprovarão, em caso de não reconstrução, a partilha do valor do seguro entre os condôminos, sem prejuízo do que receber cada um pelo seguro facultativo de sua unidade, tudo se praticando pelo modo e “quorum” específico previsto no artigo 14 da lei federal nº 4.591/64.

 

10.4. -Em caso de sinistro que destrua menos de 2/3 (dois terços) da edificação, a Administradora promoverá o recebimento do seguro e a reconstrução ou os reparos das partes danificadas.

 

10.5. - Em caso de condenação da Edificação pela autoridade pública ou ameaça de ruína, poderá o condomínio, em assembléia geral e pelo “quorum” previsto no    artigo 17 da Lei Federal nº 4.591-64, decidir sobre a reconstrução, com ou sem demolição, e o destino a ser dado ao terreno e materiais.

 

 

10.6. - Em caso de condenação da Edificação pela autoridade em razão da sua insegurança ou insalubridade, bem como condenação a critério dos condôminos por motivos urbanísticos ou arquitetônicos, poderá o condomínio, em assembléia geral e pelo “quorum” previsto no artigo 17 da Lei Federal nº 4.591/64, decidir sobre a demolição e reconstrução da edificação ou, ainda, sua alienação.

 

10.6.1.-Nas hipóteses previstas nos itens 10.3, 10.4, e 10.5, aprovada a reconstrução, a minoria não ficará obrigada a contribuir para as obras, mas assegurar-se a maioria o direito de adquirir a(s) parte(s) do(s) dissidente(s) aplicando-se a tudo o processo previsto no artigo 15 e seus parágrafos da Lei Federal nº 4.591/64;

 

10.6.2 – Aprovada a alienação da edificação, o valor atribuído à quota dos condôminos vencidos será correspondente a sua fração ideal no preço efetivo da venda, e no mínimo, igual a avaliação prevista no parágrafo primeiro do artigo 15 da Lei Federal nº 4.591/64 procedendo-se em relação a minoria consoante o estabelecido no aludido artigo e seus parágrafos.

 

10.7. - Ocorrendo, pela ação do tempo, desastre das unidades da edificação que deprecie seu valor unitário em relação ao valor global do terreno, depreciação essa apurada segundo a participação de cada condômino nesse preço global em razão da sua fração ideal de terreno poderá o condomínio, em assembléia geral e pelo “quorum” previsto no parágrafo 2º do artigo 17 da Lei Federal 4.591/64, decidir sobre alienação total ou não da edificação.

 

10.7.1 - Aprovada a alienação da edificação, proceder-se-á em relação a minoria nos mesmos moldes e com as mesmas ressalvas no item 10.6.2.

 

10.8. - Ficam fazendo parte integrante e complementar desta convenção, como se dela expressamente constassem, os artigos 13 a 18 da Lei Federal nº 7 4.591/64, cujas disposições, por constituírem preceitos legais imperativos, serão, em caso de ocorrência das hipóteses neles citadas, fielmente cumpridas pelo condomínio, e, conseqüentemente pelos condôminos.

 

11. DO ORÇAMENTO E DO RATEIO DAS DESPESAS COMUNS

 

11.1. - Constituem despesas comuns do condomínio, que deverão ser suportados e rateados por todos os condôminos, na proporção das frações ideais do terreno especificadas no item 5: a) as relativas a conservação, limpeza, reparação, segurança e consumo das áreas e coisas comuns; b) a remuneração do administrador e dos demais empregado do condomínio; c) as despesas com a convocação e realização das assembléias gerais; d) as atinentes ao seguro da edificação; e) as relativas a manutenção e conservação dos serviços internos essenciais e opcionais; f) a quota condominial do Condomínio Nova Ipanema, g) a cota parte no rateio das guias de IPTU´s das áreas 1 a 10 do Condomínio Nova Ipanema h) todas as demais que, por sua natureza, sejam comuns ao condomínio.

 

11.2. - Compete assembléia geral fixar o orçamento das despesas comuns ordinárias e cabe aos condôminos concorrer  para o respectivo rateio antecipadamente, até o dia 5 (cinco)  de cada mês.

 

11.3.-Serão igualmente rateadas entre os condôminos as despesas comuns extraordinárias, dentro de 10 (dez) dias contados a partir da data da assembléia geral que as autorizar salvo se nessa oportunidade for estabelecido prazo diferente.

 

11.4. - A assembléia geral poderá determinar que o rateio das despesas seja feito de forma indexada, para compensar os possíveis efeitos inflacionários, assim como os aumentos de despesas oriundas de dissídios ou outras determinações legais.

 

11.5. - Em ocorrendo déficit de caixa, ou na certeza de sua próxima ocorrência, a Administradora, ouvindo o conselho consultivo, e uma vez constatada a insuficiência do fundo de reserva, deverá em tempo hábil, estabelecer e cobrar quotas extras de despesas em valor  suficiente para a cobertura do déficit, remetendo aos condôminos aviso de cobrança em antecedência mínima de 10 (dez) dias do respectivo vencimento.

 

11.6 - Ficarão a cargo exclusivo de cada condômino as despesas decorrentes de atos por ele praticados, bem como aumento das despesas a que der causa.

 

11.7. - O disposto no item anterior é extensivo aos prejuízos causados as partes comuns do condomínio pela omissão do condômino na execução dos trabalhos ou reparos necessários em sua unidade.

 

11.8. - O saldo remanescente do orçamento de um exercício será incorporado ao exercício seguinte, se outro destino não lhe for dado pela assembléia geral ordinária.

 

11.9. - Cada condômino contribuirá, ainda, com as despesas ordinárias ou extraordinárias do condomínio geral do empreendimento Nova Ipanema,  nos termos da Convenção Geral do Condomínio Nova Ipanema.

 

12. DOS SERVIÇOS EXISTENTES

 

12.1. - Quando da instalação do Condomínio da utilização do empreendimento serão obrigatoriamente implantados pelo Condomínio serviços específicos para exclusiva utilização de todos os condôminos e ocupantes, a qualquer título. Esses serviços serão obrigatoriamente mantidos pelo Condomínio, em perfeito e permanente funcionamento. Ditos serviços assim se classificam: 1) serviços internos essenciais; 2) serviços internos opcionais e 3) serviços externos.

 

12.2. - Os serviços internos essenciais e opcionais são de custeio compulsório, no tocante à manutenção e conservação, sendo as respectivas verbas incluídas nas despesas normais de Condomínio, e rateadas de acordo com o critério estabelecido no item 11. Os serviços internos essenciais, poderão ser utilizados sem cobrança de taxas. Os serviços internos opcionais, no entanto, estão sujeitos a cobrança de taxa de utilização diretamente ao usuário. Os serviços externos são aqueles obrigatoriamente contratados pelo Condomínio com terceiros, para serem prestados nas dependências do prédio, cabendo exclusivamente a cada usuário, o respectivo pagamento, diretamente ao contratado. A prestação destes serviços obedecerá ao regulamento administrativo e operacional a ser criado pela Administradora do Condomínio.

 

12.3. - Consideram-se serviços internos essenciais: a) RECEPÇÃO, constando de recebimento e distribuição de volumes e correspondências, pequenos favores, cobrança de notas de débito dos serviços internos opcionais e taxas de serviços, controle da segurança predial pelo circuito interno de televisão; b) TELEFONIA com objetivo de garantir a manutenção e o funcionamento do sistema  de PABX Voice Mail,  com secretária eletrônica; c) GERÊNCIA E ADMINISTRAÇÃO, que através do gerente, terá as seguintes atribuições: supervisão geral do funcionamento do empreendimento e seus serviços, controlando a qualidade dos mesmos, sua regularidade e seus custos, contabilidade da cobrança das notas dos débitos dos serviços internos opcionais, controle dos eventuais cessionários, locatários ou arrendatários  das partes comuns, aplicação da Convenção de condomínio e do Regulamento Interno, contatos com condôminos e ocupantes, recrutamento, seleção, contratação, treinamento e supervisão de pessoal, programação e divulgação de eventos e atividades promocionais e administração do fundo de promoções; d) CENTRAL DE CONTROLE PREDIAL, que tem a função de ativar e desativar a iluminação em horários específicos e supervisionar o conjunto de sistemas de utilidades do empreendimento (quadros de luz, bombas, exaustão e elevadores).

 

12.4. - Consideram-se serviços internos operacionais: a) TELEFONIA, para ligações urbanas, interurbanas e internacionais, com medições e cobranças individualizadas, cujos pagamentos serão feitos contra apresentação da conta correspondente; b) FAXINA E/OU ARRUMAÇÃO EXTRA, a serem realizadas de acordo com o Regulamento Interno do Edifício, respeitando o plano de trabalho, programação e normas tratadas pela Administradora; c) SALAS EXECUTIVAS, auditório e salas de reunião de uso exclusivo dos condôminos e ocupantes, podendo ser utilizado mediante o pagamento de um valor estipulado pelo condomínio e desde que seja feita a reserva dentro das normas do regulamento interno. A utilização destes por terceiros, mediante locação, poderá ser feita por deliberação e nas condições que vierem a ser adotadas pelo Condomínio, respeitadas as disposições da presente Convenção; d) SERVIÇOS DE SECRETÁRIA, são serviços de datilografia, tradução, fotocópias, montagem de pastas, recebimento e/ou envio de fax, impressões coloridas e/ou pb, envelopagem, postagem e envio de correspondência, e serviços afins para uso exclusivo dos condôminos e ocupantes, podendo ser utilizado mediante o pagamento de um valor estipulado pelo Condomínio; e)  DEPÓSITO CENTRAL, local para armazenamento temporário de curto prazo e de acordo com condições estipuladas pela Administradora, de materiais dos condôminos e ocupante, podendo ser utilizados mediante o pagamento de um valor previamente estipulado pelo Condomínio; f) CENTRAL DE REPAROS, objetivando pequenos reparos nas unidades do empreendimento, os condôminos usufruirão do marceneiro, bombeiro e eletricista, mediante o pagamento de um valor estipulado pelo Condomínio.

 

12.5. - Em Assembléia, o Condomínio pode, caso julgue necessário, decidir pela extinção de um, ou mais destes serviços, assim como pela implementação de outro que julgar necessário, respeitando, porém, o quorum previsto na cláusula 7.33, da presente Convenção.

 

12.6. - A Administração do Condomínio pode, caso julgue necessário, decidir pela mudança de um serviço interno opcional para serviço externo e vice-versa, ficando esta responsável pelo gerenciamento de tais serviços.

 

13. DO FUNDO DE PROMOÇÃO E DO FUNDO DE RESERVA

 

13.1. - Além das importâncias devidas pelas despesas ordinárias previstas no item   nº 11 e seus subitens, será cobrado mensalmente dos condôminos:

 

a) 10% (dez por cento) do valor da cota do rateio de cada unidade, para a constituição do fundo de reserva, a ser utilizado pela Administradora em caso de urgência, mediante prévia aprovação do conselho consultivo. O critério de rateio obedecerá as frações ideais especificadas no item 5 da presente convenção.

 

b) 25% (vinte e cinco por cento) da previsão mensal da totalidade das despesas ordinárias, para a constituição do fundo de promoção, a ser utilizado pela Administradora, mediante prévia aprovação do conselho consultivo, para o pagamento de despesas de publicidade e promoção do “empreendimento” em campanhas institucionais de vendas em eventos marcantes, tais como dia das mães, dia dos pais , páscoa e natal, e para a promoção e divulgação do “empreendimento” com vistas a atrair  um número crescente de clientes e consumidores, fomentando as vendas através de utilização das mais modernas e adequadas técnicas de comunicação, promoção e publicidade. O rateio mensal do montante do fundo de promoção obedecerá ao seguinte critério:

 

 

UNIDADE     FRAÇÃO IDEAL                              UNIDADE     FRAÇÃO IDEAL

 

LOJA 101.....76/7.834                                            LOJA 156.....65/7.834

LOJA 102.....76/7.834                                            LOJA 157.....64/7.834

LOJA 103.....76/7.834                                            LOJA 158.....64/7.834

LOJA 104.....76/7.834                                            LOJA 159.....64/7.834

LOJA 105.....76/7.834                                            LOJA 160.....64/7.834

LOJA 106.....75/7.834                                            LOJA 161.....64/7.834

LOJA 107.....70/7.834                                            LOJA 162.....64/7.834

LOJA 108.....70/7.834                                            LOJA 163.....64/7.834

LOJA 109.....70/7.834                                            LOJA 164.....65/7.834

LOJA 110.....70/7.834                                            LOJA 165.....20/7.834

LOJA 111.....70/7.834                                            LOJA 166.....20/7.834

LOJA 112.....70/7.834                                            LOJA 167.....20/7.834

LOJA 113.....71/7.834                                            LOJA 168.....20/7.834

LOJA 114.....71/7.834                                            LOJA 169.....20/7.834

LOJA 115.....71/7.834                                            LOJA 170.....20/7.834

LOJA 116.....71/7.834                                            SALA 201....40/7.834

LOJA 117.....70/7.834                                            SALA 202....32/7.834

LOJA 118.....70/7.834                                            SALA 203....32/7.834

LOJA 119.....70/7.834                                            SALA 204....32/7.834

LOJA 120.....70/7.834                                            SALA 205....32/7.834

LOJA 121.....70/7.834                                            SALA 206....32/7.834

LOJA 122.....70/7.834                                            SALA 207....30/7.834

LOJA 123.....70/7.834                                            SALA 208....30/7.834

LOJA 124.....71/7.834                                            SALA 209....30/7.834

LOJA 125.....60/7.834                                            SALA 210....30/7.834

LOJA 126.....60/7.834                                            SALA 211....30/7.834

LOJA 127.....58/7.834                                            SALA 212....30/7.834

LOJA 128.....49/7.834                                            SALA 213....31/7.834

LOJA 129.....60/7.834                                            SALA 214....31/7.834

LOJA 130.....43/7.834                                            SALA 215....31/7.834

LOJA 131.....59/7.834                                            SALA 216....31/7.834

LOJA 132.....55/7.834                                            SALA 217....29/7.834

LOJA 133....54/7.834                                             SALA 218....29/7.834

LOJA 134....54/7.834                                             SALA 219....29/7.834

LOJA 135....54/7.834                                             SALA 220....59/7.834

LOJA136....54/7.834                                              SALA 221....59/7.834

LOJA137....54/7.834                                              SALA 222....59/7.834

LOJA138....54/7.834                                              SALA 223....59/7.834

LOJA139....54/7.834                                              SALA224.....74/7.834

LOJA140....52/7.834                                              SALA225.....139/7.834

LOJA141....73/7.834                                              SALA226.....41/7.834

LOJA142....54/7.834                                              SALA227.....56/7.834

LOJA143....54/7.834                                              SALA228....77/7.834

LOJA144....54/7.834                                              SALA229....56/7.834

LOJA145....54/7.834                                              SALA230....54/7.834

LOJA146....54/7.834                                              SALA231....54/7.834

LOJA147....51/7.834                                              SALA232....54/7.834

LOJA148....50/7.834                                              SALA233....54/7.834

LOJA149....51/7.834                                              SALA234....30/7.834

LOJA150....51/7.834                                              SALA235....30/7.834

LOJA151....50/7.834                                              SALA236....27/7.834

LOJA152....73/7.834                                              SALA237....28/7.834

LOJA153....75/7.834                                              SALA238....30/7.834

LOJA154....75/7.834                                              SALA239....30/7.834

LOJA155....75/7.834                                              SALA240....30/7.834

SALA241....59/7.834                                              SALA301....56/7.834

SALA242....59/7.834                                             SALA302....57/7.834

SALA243....58/7.834                                              SALA303....51/7.834

SALA244....57/7.834                                              SALA304....54/7.834

SALA245....59/7.834                                              SALA305....54/7.834

SALA246....72/7.834                                              SALA306....53/7.834

SALA247....58/7.834                                              SALA307....59/7.834

SALA248....58/7.834                                              SALA308....60/7.834

SALA249....58/7.834                                              SALA309....81/7.834

SALA250....58/7.834                                              SALA310....50/7.834

 

 

 

UNIDADE        FRAÇÃO IDEAL                           UNIDADE FRAÇÃO IDEAL

 

 

SALA 251... 54/7.834                                             SALA 311....45/7.834

SALA 252....59/7.834                                             SALA 312....46/7.834

SALA 253....59/7.834                                             SALA 313....46/7.834

SALA 254....59/7.834                                             SALA 314....46/7.834

SALA 255....59/7.834                                             SALA 315....35/7.834

SALA 256....59/7.834                                             SALA 316....37/7.834

SALA 257....59/7.834                                             SALA 317 ...32/7.834

SALA 258....54/7.834                                             SALA 318....37/7.834

 

 

 

13.1.1. – Poderão aos condôminos estabelecer verbas extraordinárias para esse Fundo, tornando-se a decisão, em assembléia específica desses condôminos, especialmente convocada para tal fim. Esta ( s ) verbas ( s ) extraordinária ( s ), no tocante ao rateio entre os condôminos, obedecerá ( ão) os mesmos índices previstos ao final do item 13.1, letra “ b”.

 

 

13.2. –  A administração, ouvindo o conselho consultivo, decidirá sobre as aplicações financeiras dos fundos de reserva e de promoções, que assegurem razoável rentabilidade, liquidez e segurança.

 

 

14. DAS PENALIDADES

 

 

14. 1. – Os condôminos que atrasarem nos pagamentos das respectivas contribuições pagarão multa de 10% ( dez por cento ), sobre o valor em atraso, se o pagamento se fizer até 10 ( dez ) dias após o vencimento elevando-se  a multa para 20%  ( vinte por cento ) se excedido esse prazo. Se o atraso ultrapassar o mês civil do vencimento, serão devidos, ainda, os juros de mora de 1% ( hum por cento ) ao mês, contados dia a dia. O montante devido será atualizado por índice que reflita o efeito inflacionário da moeda, aferido pela Fundação Getúlio Vargas, e, na sua falta por índice legalmente permitido.

 

 

14.1.1.         -  O valor das penalidades devidas pelo atraso das contribuições das despesas ordinárias e do fundo de reserva reverterão a favor do condomínio. Já o daquelas alusivas ao atraso das contribuições do fundo de promoções reverterão a favor deste.

 

 

14.2.                - O condômino que infringir o imperativo contido no item 6.12, e uma vez ultrapassado o prazo de 60 (sessenta) dias ali previsto, pagará multa, calculada da seguinte forma: a) se a infração permanecer de 1 (um ) dia  até 1 ( um ) mês, a  multa será igual a 1 ( uma ) vez o valor da quota condominial normal ( despesas ordinárias mais contribuições para os fundos )  devida naquele mês; b) se a infração permanecer por mais de 1 ( um ) e até ( dois ) meses, a multa será de 2 ( duas vezes o valor da citada quota condominial normal ( despesas ordinárias mais contribuições para os fundos ) , sem prejuízo da multa constante na letra  “ a ”, devida naquele segundo mês; c) se a infração permanecer por mais de 2 (dois) meses, a multa será igual 3 (três) vezes o valor da quota condominial normal ( despesas ordinária  mais contribuições para os Fundos, devida por mês ou fração, enquanto perdurar a infração, sem prejuízo das multas previstas nas letras “a” e “b”.

 

 

14.2.1. – A (s) multa (s) prevista (s) no item 14.2. será (ão) atualizada(s) de acordo com o mesmo critério apontado no tem 14.3., parte final e reverterá(ão) ao fundo de promoção do condomínio .

 

14.3. - Pela infração das demais obrigações previstas nesta convenção, no regimento e nos regulamentos internos do empreendimento, especialmente no que concerne aos horários de abertura e fechamento das lojas, a Administradora aplicará ao faltoso multa mensal de até 10 ( dez) salários mínimos vigentes “pró-rata” dia ou se a infração for continuada, a multa devida em dobro. Em caso de reincidência, sem prejuízo das demais conseqüências cíveis, criminais e administrativas no seu ato, revertendo os respectivos valores a favor do fundo de promoção.

 

14.4. - As penalidades serão impostas e cobradas pela Administradora, permitindo recurso do interessado para a assembléia geral.

 

14.5. - A tolerância da Administradora para com a impontualidade na satisfação de quaisquer prestações de caráter pecuniário previstas nesta convenção e, bem assim, a sua eventual transigência no que tange ao tempestivo e cabal cumprimento dos deveres que se acham definidos nela e no regimento interno,  não implicarão, em nenhuma hipótese, no reconhecimento, expresso ou tácito, de haver-se operado novação ou alteração do complexo de normas que regem o condomínio, cujos dispositivos, a despeito da ocorrência de qualquer uma das situações aqui enunciadas, permanecerão íntegros e válidos para todos os efeitos, devendo assim ser fielmente observado pelos condôminos, sob pena de qualquer tempo, virem a ser aplicadas as penalidades cabíveis pela violação.

 

14.5.1.- A tolerância ou a transigência a que aludem o item 14.5 só serão exercitadas pela Administradora em qualquer hipótese, em atendimento a pedido formulado por escrito pelo interessado.

 

 

15.                      DO REGIMENTO INTERNO

 

 

15.1.                – Embora obrigados a cumprir as normas de convenção, o regimento interno e os regulamentos internos do edifício, ocupantes a qualquer título, que não sejam proprietário, ou titulares de direito aquisitivo das unidades que ocupem não terão, perante o condomínio, qualquer representação, ficando o titular do imóvel responsável pelas inflações por eles eventualmente cometidas.

 

15.2.                – Constituem direitos de cada condômino: a) usar, gozar, fruir e dispor da sua unidade, desde que observadas a destinação da edificação, as disposições da convenção, deste regimento interno, da Lei Federal nº4.591/64 e dos regulamentos internos do edifício; b) alienar, prometer, vender, gravar, ceder,  ou transferir direitos  aquisitivos ou de simples posse sobre sua unidade autônoma, podendo , também, reivindica - la das mão de quem indevidamente   a detenha; c) usar de coisa comum conforme a sua destinação especifica , sobre ela exercendo todos os direitos que lhe conferem a lei, a  convenção, o regimento interno e os regulamentos internos do edifício, d) comparecer as assembléias, ou nelas se fazer representar por procurador bastante, podendo discutir, propor, aprovar, impugnar, rejeitar, votar e ser votado, desde que quite com  suas contribuições condominiais e demais valores eventualmente devidos ao condomínio, ou então que, embora nestas condições não estando, a convenção mesmo assim o permita; e) examinar livros, arquivos, contas balancetes, extratos bancários e documentos outros, podendo, ainda a qualquer tempo, solicitar informações á  Administradora acerca de questõs atinentes á administração da edificação, o que deverá fazer, sempre que possível, através do conselho consultivo; f) fazer consignar no livro de atas das assembléias, através do secretário, ou pessoalmente no livro de reclamações do condomínio, eventuais críticas,  sugestões, desacordos ou protestos contra decisões e atos que repute prejudiciais á boa administração do edifício solicitando á Administradora se for o caso a adoção das medidas corretivas adequadas.

 

15.3.                – Constituem deveres dos condôminos; a) cumprir, fazer cumprir e fiscalizar a observância das disposições contidas na lei, na convenção, no regimento interno e nos regulamentos internos; b) responder cada qual, a todo tempo, pelo pagamento das multas que forem aplicadas pelo síndico a qualquer ocupante da unidade autônoma que lhe pertença e integre o condomínio, fazendo-as recolher ao cofre do condomínio quando forem cobradas;  c) concorrer na proporção fixada para a sua unidade autônoma, para as despesas do condomínio, sejam de manutenção limpeza, conservação, segurança, consumos comuns, seguro coletivo, funcionamento do prédio, etc. tudo segundo o critério estabelecido na convenção; d) arcar, na mesma proporção antes referida, com os ônus a que  estiver ou vier a ficar sujeito o condomínio; e) zelar pelo asseio higiene e segurança  da edificação; f) respeitar a lei do silêncio; g) comunicar á Administradora, com a devida presteza, qualquer  caso de moléstia epidêmica constatada no edifício, de sorte a possibilitar a pronta ação das autoridades sanitárias competentes; h) guardar decoro e respeito no uso das coisas e partes comuns e privativas, não as usando, nem permitindo que sejam  usadas, para fins diversos daqueles a que se destinam; i) não usar aparelhos sonoros de modo a perturbar o sossego alheio;  j) não manter ou armazenar substâncias inflamáveis ou explosivos no interior de suas unidades; k) não instalar estações de rádio-amadores ou quaisquer outras que possam causar interferência ou dano aos aparelhos e instalações elétricas dos demais condômino e do condomínio; l) não sobrecarregar a estrutura e as lajes  do edifício com excesso de peso, de modo a causar perigo á sua segurança e solidez; m) providenciar os necessários reparos nas instalações internas de água, luz, gás e esgoto nas suas unidades, até as linhas tronco, assim como  reparar ou indenizar os danos que causarem em outras unidades; n) não omitir nas escrituras de alienação e promessa de alienação, nem nos contrato que por qualquer modo transfiram a posse das unidades, a obrigatoriedade dos adiquirentes ou usuários a qualquer título respeitarem a destinação, a convenção, o regimento interno e os regulamentos internos do edifício; o) permitir o acesso da Administradora ou de seus prepostos às respectivas unidades para o fim de examinar ou reparar os defeitos ou ocorrências que afetem de qualquer forma outras unidades ou partes comuns, bem como verificar a existência ou não de qualquer circunstâncias que infrinja as condições aqui estabelecidas.

 

 

15.4. - Além dos acima enumerados, são ainda deveres específicos dos condôminos:  a) usar as lojas e salas exclusivamente para os fins a que se destina a edificação, observadas as regras estabelecidas na convenção, no regimento interno  e no “mix” das lojas; b) não exibir cartazes, anúncios, inscrições ou quaisquer outros letreiros, a não ser nas condições estabelecidas na presente convenção; c) não alterar a forma ou a decoração das fachadas externas  ou das áreas internas de uso comum; d) não embaraçar o uso das áreas  comuns, mesmo  a título provisório.

 

 

15.5. - Sem prejuízo das demais restrições já enunciadas na convenção e neste regimento interno, especificamente nos dois itens anteriores, constituem  também condições defesas aos condôminos, seus clientes, visitas, prepostos, empregados e ocupantes a qualquer título das unidades; a) instalar aparelhos de ar condicionado em locais que não os especificamente determinados no projeto; b) usar, emprestar ou alugar , no todo em parte as unidades autônomas para fins incompatíveis com a destinação  da edificação, ou o uso específico previsto na convenção , ou moralidade e o recato dos usuários do edifício, assim como permitir que pessoas inidôneas as freqüentem, dando ensejo à  eventual ação repressiva por parte dos órgãos policiais; c) promover a limpeza de sua unidade de forma a prejudicar a das partes comuns ou a unidade de outro condômino; d) fazer algazarra, gritar, discutir ou conversar em voz alta nas partes comuns do prédio, bem como usar de linguagem desabrida, infringindo assim as normas da boa educação; e) utilizar os empregados do condomínio para execução de serviços particulares dentro do horário de  trabalho dos mesmos no edifício; f)  queimar fogos de artifício de qualquer natureza; g) usar aparelhos, máquinas ou equipamentos que produzam trepidações ou ruídos excessivos; h) usar nas instalações sanitárias das unidades produtos que contenham agentes corrosivos, tais como soda cáustica, ácido muriático, cloro concentrado, e outras substâncias da mesma natureza, devendo ser preferencialmente empregados para fins de limpeza e assepsia das citadas peças, solução biodegradável e detergentes bioquímicos à base de enzimas, com o que serão  evitados graves danos ao sistema coletor do prédio, ou seja , a prematura corrosão dos seus diversos componentes; i)  efetuar  internamente  qualquer obra que altere a estrutura do prédio, colocando em risco a sua estabilidade e segurança.

 

15.6. - Incumbe não só a Administradora, mas também aos membros do conselho  consultivo e demais empregados do condomínio, na qualidade de prepostos da  Administradora, fiscalizar o uso  adequado das partes comuns do edifício, das normas estabelecidas na lei, na convenção, neste regimento interno e nos regulamentos internos do empreendimento.

 

 

15.7. - Em caso de alienação, promessa de alienação, cessão de posse ou constituição de direitos reais sobre quaisquer unidades integrantes do empreendimento, ficam  desde logo obrigados os novos adquirentes, quer do direito ao uso, quer do domínio pleno , à exata  observância de todos  os dispositivos contidos na convenção, no regimento interno e nos regulamentos internos do empreendimento  ainda que nenhuma menção a eles tenha sido feita nos instrumentos disciplinares das aludidas transações.

 

15.8. - Caberá ao condômino em cuja unidade autônoma estejam sendo realizadas obras, promover, diariamente, a limpeza de escadas, áreas e dependências pelas quais transitem materiais e entulhos, sendo expressamente vedado o seu depósito ou acúmulo nas partes comuns do prédio, salvo mediante prévia autorização da Administradora, mas sempre pelo tempo estritamente necessário, e, ainda, guarnecer fachada da loja com tapume conforme o disposto no item 16.14, infra.

 

15.9 – Responderá o condômino perante os demais condôminos, terceiros e o condomínio por todos e quaisquer prejuízos que, em virtude da realização das obras referidas nos itens precedentes, possa direta ou indiretamente causar a propriedade singular ou coletiva, cumprindo-lhe, caso isso aconteça, providenciar as suas expensas exclusivas a imediata realização dos consertos que se façam necessários, sem prejuízo do pagamento das indenizações e demais conseqüências cabíveis, assim como das penalidades que lhe possam ser aplicadas.

 

15.10.  – Sempre que ocorrerem estragos ou prejuízos motivados por ação ou omissão imputável a qualquer condômino, a pessoas dele dependentes, seus clientes, empregados, prepostos e ocupantes a qualquer título de sua unidade autônoma, ou ainda quando resultantes de defeitos constatados nas instalações internas da mesma, cumprirá ao respectivo titular compor perante o condomínio, ou diretamente junto ao proprietário da unidade autônoma danificada, os prejuízos causados.

 

16.                      DAS DISPOSIÇÕES ESPECIAIS

 

16.1. – As atividades no interior do “empreendimento” serão desenvolvidas, em horários distintos, a serem rigorosamente observados, sendo certo que:

 

a)      as lojas funcionarão para o público, normalmente das 10:00 h às 22:00 h de forma ininterrupta;

b)     as lojas, a pedido do interessado, poderão  iniciar suas atividades a partir das 7:00 horas;

c)     as salas funcionarão normalmente de 6:00 h ás 22:00h;

 

 

16.2. – A administradora estabelecerá e comunicará aos comerciantes e prestadores de serviços instalados no prédio, mediante memorandos específicos o horário para ingresso e saída pelas entradas gerais do empreendimento, deles próprios e de seus funcionários prepostos.

 

16.2.1. – O ingresso de qualquer pessoa no empreendimento, fora do horário do seu funcionamento, só será permitido mediante a utilização de passe especial previamente fornecido pela administradora;

 

16.3. – Todas as pessoas que trabalharem no edifício deverão possuir cartões de identificação segundo modelo estabelecido pela Administradora, e por ela autenticado, devendo exibi-lo sempre que for solicitado;

 

16.4. – Os condôminos deverão devolver a Administradora seus cartões de identificação quando deixarem de estar estabelecidos no empreendimento, adotando o mesmo procedimento quanto aos cartões de seus prepostos ou funcionários que forem transferidos ou dispensados.

 

 16.5. – Os condôminos, seus prepostos e funcionários deverão limitar toda sua  atividade e ocupação ao interior das unidades autônomas.

 

16.6. – Os condôminos, seus prepostos e funcionários deverão conservar limpas e desobstruídas as áreas comuns e de circulação, inclusive as vizinhas às suas unidades autônomas, sendo proibidas quaisquer práticas ou atividades que provoquem acúmulo exagerado de pessoas ou tumulto, seja no interior das unidades seja nos corredores, áreas de acesso ou qualquer outra parte do “empreendimento”.

 

16.7. – Os usuários não poderão executar consertos, nem reparar veículos no interior dos estacionamentos do empreendimento, salvo em caso de extrema  necessidade, a título precário, coma única finalidade de retirar o veículo para outro local.

 

16.8 – Os usuários, no interior dos estacionamentos do “empreendimento”, deverão observar os sinais e as indicações de orientação e parqueamento, dirigindo com toda a diligência e cautela cuidando de, ao saltar, não deixar quaisquer objetos no interior do veículo e mantê-lo, tendo em vista que o condomínio, em hipótese alguma, se responsabilizará por quaisquer danos ocorridos aos veículos no interior dos estacionamentos ou nos respectivos acessos, quer em caso de colisão, abalroamento, arranhões, incêndio, furto, etc.

 

16.9. – Todo e qualquer utensílio, máquinas equipamentos, móvel ou mercadoria destinado as unidades autônomas deverá ser transportado até o empreendimento em veículos a serem descarregado em locais especificamente destinados ao desembarque de carga, sendo conduzido pelo condômino, seus prepostos, funcionários ou fornecedores em horários determinados pela administradora e em carrinhos ou veículos apropriados, sendo tal transporte da exclusiva responsabilidade dos condôminos.

 

 16.10. – A administradora poderá eventualmente, interferir no transporte para evitar congestionamento dos serviços de carga e descarga.

 

16.11. – Todo lixo, detrito ou refugo proveniente de qualquer unidade autônoma deverá ser transportado e depositado pelo respectivo condômino, seus prepostos ou funcionários, por sua conta e responsabilidade exclusiva, até o local e nos horários determinados pela Administradora.

 

16.12. – Todo o lixo, detrito ou refugo, seja caracterizado como lixo seco ou úmido, deverá ser transportado utilizando-se os recipientes – descartáveis ou não – sacos ou caixas adequadas para cada tipo de acordo com as prescrições da autoridade pública ou, quando for o caso da Administradora.

 

16.13. – O “empreendimento” deverá contar com serviço de segurança  especializado, com a finalidade de guardar e vigiar as áreas comuns, bem como orientar e fiscalizar o uso dessas áreas; prover o fornecimento de força, luz, gás, água, telefone e exaustão mecânica, bem como o funcionamento de todas as instalações e equipamentos existentes nas áreas comuns, realizar a prevenção e dar combate a incêndio, treinar e manter pessoal especializado para tais tarefas.

 

16.14. – A execução de todas as benfeitorias e obras civis de que as unidades  autônomas necessitarem  dependerá de prévia autorização da autoridade pública competente e, também, de prévia autorização escrita da Administradora, ficando desde já expressamente ajustado que, durante as obras as lojas serão fechadas por tapumes, aprovados ou padronizados pela Administradora.

 

16.15. – A execução de qualquer serviço de  obras ou de modificações nas unidades autônomas somente se poderá efetuar no horário compreendido entre 23:00 e 08:00 horas, salvo autorização expressa em contrário, dada pela Administração.

 

16.16. – É obrigatório o cadastramento, junto à Administradora, dos prestadores de serviços contratados  pelos condôminos para a execução de obras e/ou serviços  nas unidades autônomas, bem como o uso de tapumes padronizados pelo administrador.

 

16.17. – A Administradora poderá exercer, a qualquer tempo, a fiscalização das obras nas unidades autônomas, sendo certo que o exercício dessa fiscalização jamais poderá ser havido como turbação da posse do titular, nem poderá acarretar qualquer responsabilidade para o condomínio com relação as obras propriamente ditas.

 

16.18. – É facultado ao Condomínio locar espaços do empreendimento e/ou construir quiosques e stands nas áreas comuns internas, e externas ( desde que não afetem a área destinada a estacionamento de veículos) revertendo em favor do fundo de promoção do condomínio, os proventos das aludidas locações.

 

16.19. – As disposições acima poderão ser modificadas, ampliadas, suprimidas ou acrescidas, bastando que para tanto sejam assinados, pela Administradora e por TRÕS membros do conselho consultivo.

 

 

17.       DAS DISPOSIÇÕES GERAIS

 

17.1. – O exercício financeiro do condomínio será considerado do dia primeiro do mês de novembro até o dia 31 de outubro do ano seguinte.

 

17.2. – Os mandatos iniciar-se-ão na assembléia geral de eleição e findarão na assembléia geral ordinária subseqüente.

 

17.2.1. – Uma vez eleito, o mandatário será empossado na própria assembléia pelo seu presidente, competindo ao mandatário anterior que estiver sendo substituído, sempre que possível, na própria assembléia de posse, transferir-lhe todos os documentos  e demais coisas  do condomínio que porventura estejam em seu poder e da carta compromisso relativa as atividades a serem exercitadas no shopping.

 

17.3. – Os condôminos obrigatoriamente farão constar dos contratos que a qualquer  título importem em cessão a terceiros do domínio, posse, uso ou gozo de qualquer unidade autônoma a obrigação do fiel cumprimento às normas da convenção, do regimento interno e dos regulamentos internos do edifício e da conta compromisso de exercício de atividades, sendo que a omissão  não eximirá o usuário a qualquer título de cumprir integralmente as respectivas disposições.

 

17.4. – Ao celebrar qualquer dos contratos acima enunciados, o condômino deverá dar ciência por escrito da existência do mesmo  à administração do condomínio,    devendo na aludida comunicação informar o nome ou nomes da outra parte, assim como a título dar-se-á a ocupação.

 

17.5.- A comunicação acima prevista deverá ser feita no mais tardar até 10 (dez) dias após a celebração do contrato.

 

17.6.- Os usuários das unidades alugadas ou emprestadas poderão livremente usufruir  de todos os serviços e partes comuns do edifício, tal como se os  próprios condôminos fossem .

 

17.7.- Em função do estipulado no item 16.8., poderá a Administradora contratar a operacionalização dos estacionamentos com empresa especializada, sendo permitido, inclusive, a cobrança de taxas aos clientes pela respectiva utilização, cuja receita reverterá a favor do Condomínio.

 

17.8.- Fica assegurado a firma COHANI CONSTRUTORA HAIM NIGRI LTDA, em caráter definitivo, irrevogável e perpétuo, o direito de colocar no edifício, em locais de sua livre escolha, placas alusivas ao empreendimento e à sua construção.

 

17.9.- Fica assegurado o direito de uso e gozo perpétuo do terraço e da laje imediatamente superior às salas do número 301 a 318, podendo o condômino promover as obras dos referidos acréscimos, desde que obtenha a aprovação da obra junto à prefeitura da cidade do Rio de Janeiro, sendo certo que correm as suas expensas e o seu custeio, e o referido acréscimo não constitua uma unidade autônoma.

 

 

18. DAS DISPOSIÇÕES TRANSITÓRIAS

 

 

18.1.- Nos meses que antecederem a época prevista para conclusão das obras, a SEGUNDA CONTRATANTE, na qualidade de incorporadora, convocará, instalará e presidirá assembléia geral de instalação do condomínio, na qual, deverá ser eleita uma comissão de 3 (três) membros, sendo um deles da SEGUNDA CONTRATANTE ou por ela indicado, e os outros dois necessariamente condôminos, e mais um condômino suplente desses outros dois.

 

18.2.- Essa comissão será denominada Comissão de Inauguração e a ela caberá, decidindo sempre pela maioria de seus (três) integrantes, definir a data de inauguração do empreendimento e comunicar sobre a mesma aos condôminos, adotar as medidas necessárias para a campanha promocional de divulgação, através dos meios de  comunicação, da inauguração do EMPREENDIMENTO, escolhendo, inclusive, a empresa de publicidade que cuidará da produção de tal companha e cuidando da arrecadação e da administração da verba específica, adiante referida (subitem 18.4.).

 

18.3.- A aludida campanha promocional deverá ser veiculada por ocasião da inauguração do empreendimento e será  efetuada compulsoriamente, pois servirá para divulgar o empreendimento junto ao público, sendo, assim, de interesse fundamental dos condôminos, que não poderão recusá-la, salvo por  votação unânime, que represente a totalidade dos votos do condomínio, em decisão tomada na assembléia geral.

 

18.4.- Para fazer face ao custeio da mencionada campanha promocional, os condôminos aportarão verba equivalente, a números de setembro de 1996, a R$ 175.000,000 (cento e setenta e cinco mil reais). Este valor, será atualizado monetariamente de acordo com variação do IGP-DI (índice Geral de Preços – Disponibilidade Interna), publicado pela Fundação Getúlio Vargas), ocorrida  entre o mês de setembro de 1996 e o mês anterior à data de pagamento de cada parcela do item 18.6. Caso haja a extinção do índice ora eleito, adotar-se-á outro indicado pela Comissão de Inauguração que reflita a efetiva perda do poder aquisitivo da moeda.

 

18.5.- A verba acima será rateada entre os condôminos, na proporção da participação de cada um no fundo de promoção.

 

18.6.- A verba em pauta será aportada pelos condôminos em 5 (cinco) prestações mensais iguais, sucessivas, vencendo-se a primeira na data que a Comissão de Inauguração fixar. 

 

18.7.- O inadimplemento das obrigações de aporte das parcelas citadas no item anterior acarretará para o condômino faltoso, em favor da conta do fundo de promoção, as penalidades  de multa e juros previstas anteriormente, calculados sobre os valores em débito, devidamente atualizados se for o caso, sendo o respectivo montante cobrável pela administração, em processo de execução por quantia líquida e certa, de pleno direito assim considerada, desde já, o  “quantum” devido, ficando o inadimplemento sujeito, ainda, às custas do processo e aos honorários advocatícios, estes fixados em irredutíveis 20% (vinte por cento).

 

18.8.- Uma vez encerrada a campanha promocional de inauguração do “empreendimento”, a administradora convocará uma assembléia geral dos condôminos, específica para apreciar a prestação de contas da verba respectiva por parte da Comissão de inauguração.

 

18.9.- Ainda na assembléia geral de instalação do condomínio, a ADMINISTRADORA submeterá à apreciação dos condôminos o orçamento para o período do 1º ano de funcionamento do “empreendimento”.

 

18.10.- Até a data marcada para a inauguração do empreendimento, todas as mencionadas unidades  autônomas deverão estar com suas obras de instalação devidamente concluídas, sob pena de ficar  caracterizada, de pleno direito, a infração a esta obrigação da convenção, item 6.12., respeitado o disposto em seu subitem 6.12.1., Hipótese em que a Administração aplicará ao faltoso multa de 5 (cinco) salários mínimos vigentes, devida em dobro a cada 15 (quinze) dias de atraso no efetivo cumprimento de tal obrigação, revertendo o respectivo montante a favor do condomínio.

 

18.11.- Vindo a implementar da melhor forma o empreendimento de que se trata, durante 5 ( cinco) primeiros anos do exercício, a administração do shopping center será exercida pela firma BERVEL EMPREENDIMENTO LTDA., ou por empresa por esta indicada, cuja contratação independe de aprovação do Conselho Consultivo.

 

18.12.- Os casos omissos serão resolvidos pela Administradora, em conformidade com os princípios gerais de direito.

 

 

19. DAS ÁREAS COMUNS NO LOTEAMENTO NOVA IPANEMA

 

19.1.- Cada unidade do Edifício  MIDTOWN NOVA IPANEMA tem  a si, indissoluvelmente ligadas, frações ideais, baseando-se as frações  de cada unidade contidas nas especificações do item 5, da presente convenção, das áreas de propriedade e uso comuns do Loteamento Nova Ipanema, de 4,59/1308 das áreas estas designadas por lotes 1, 2, 3, 4 e 5, 6, 7, 8, 9 e 10 do PAL 31.944, vedado aos condôminos e seus sucessores a utilização de tais áreas.

 

19.2.- Em caso de remembramento ou desmembramento, total, ou parcial a outro lote lindeiro, as frações das áreas comuns gerais serão também adicionadas ou subtraídas aos lotes resultantes  do remembramento ou  desmembramento. Em caso de unificação de uma ou mais unidades ou em caso de desmembramento de uma ou mais unidades em várias, a fração detida nas áreas comuns será unificada ou desdobrada, conforme o caso.

 

19.3.-  Face à imposição do Município do Rio de Janeiro, não poderão os proprietários ou titulares de direitos de qualquer das unidades do edifício, objeto do presente, alienar, a qualquer título, tal unidade sem, concomitantemente, alienar as frações que lhe correspondem nas áreas comuns gerais tendo, obrigatoriamente, que abrir mão do direito de preferência das demais frações, afim de que se  atenda à imposição Municipal, quanto à co-propriedade das 10 (dez) áreas comuns  gerais do Condomínio Nova Ipanema.

 

20. – DO FORO

 

20.1.- Fica eleito o foro central da cidade do Rio de Janeiro, RJ, como competente para nele se dirimirem todas as questões oriundas da convenção, do regimento interno e dos regulamentos interno do edifício, que obrigam a todos quantos vierem usar, a qualquer título, o condomínio, ainda que seus documentos de aquisição quer domínio, quer da posse não façam referência alguma ao presente instrumento.

                            

Rio de janeiro, 04 de outubro de 1996.